El texto más antiguo conocido que menciona el nombre de Vizcaya lo encontramos, como en el caso alavés, en la Crónica de Alfonso III.

Más tarde, a fines del siglo X, aparece en el Códice de Roda el nombre de Munio, conde vizcaíno casado con una hija de Sancho Garcés I, rey de Pamplona, y a partir del XI comienzan a ser más frecuentes los datos documentales sobre este territorio, observándose su vinculación a la monarquía pamplonesa, primero, y castellana después.

El conde Lope Iñiguez apoyó con decisión el partido de Alfonso VI cuando, asesinado en 1076 el rey de Pamplona, (Sancho IV el de Peñalén), Vizcaya, Alava, parte de Guipúzcoa y La Rioja se inclinaron por el monarca castellano.

Su hijo, Diego López de Haro I, sostuvo a la hija y sucesora de Alfonso VI de Castlla y León, doña Urraca, al enfrentarse a su marido (Alfonso I de Aragón y Pamplona), así como a su hijo Alfonso VII.

Sin duda como pago a sus servicios, en junio de 1110 doña Urraca concedió a perpetuidad a Diego López que no pudiese entrar sayón (oficial subalterno con funciones policiales) del Rey en sus tierras, incluidos los casos reservados a la justicia real, como los de homicidio, lo que implicaba la total jurisdicción sobre aquella tierra.

Luego, en esa misma línea de actuación, Alfonso VIII de Castilla y León le entregó el Señorío sobre toda la tierra de Vizcaya y el Duranguesado, a los que Fernando III, más tarde, unió los enclaves de Orduña y Valmaseda.

Ello posibilitó que, desde el siglo XII y a lo largo del XIII, los diferentes titulares del Señorío de Vizcaya actuaran en las tierras de su jurisdicción, y según la lógica imperante en el sistema feudal, con notable autonomía respecto a la corona castellana AUNQUE SIEMPRE VINCULADOS POLÍTICAMENTE a aquélla.
Un ejemplo: fue el Señor de Vizcaya, Diego López de Haro II, quien dirigió las tropas de Alfonso VIII en la conquista de Vitoria en 1200.

Los acontecimientos del siglo XIV resultaron cruciales para la incorporación del Señorío de Vizcaya al realengo castellano y para la formación en la mentalidad vizcaína de que las relaciones con la monarquía debían basarse en el pacto, es decir, habían de constituirse con un carácter contractual.

Hacia 1300 el Señorío estaba en manos de Diego López de Haro V, apodado el Intruso, hermano de Lope Díaz de Haro III, quien fuera asesinado en Alfaro. El dominio de don Diego el Intruso lo discutía su sobrina doña María Díaz de Haro, hija del asesinado.

Como detalla la Crónica de Fernando IV, tras un largo pleito que interesó a gran parte de la nobleza de la Corona de Castilla se llegó a un acuerdo: Diego López V retendría el Señorío hasta su muerte, tras la cual recaería en su sobrina María Díaz, casada con el infante Juan de Castilla, hijo de Alfonso X, siguiendo la tradición de emparentamiento entre la Casa de Vizcaya y la Casa Real castellana.

El gobierno de María Díaz se prolongó hasta 1334, año en que pasó a ocuparlo su nieta, María Díaz de Haro II, que había contraído matrimonio con Juan Núñez, Señor (consorte, pues) de Vizcaya. Aquel mismo año el rey Alfonso XI de Castilla, cuyo objetivo fue siempre el de controlar a la nobleza, entró en el Señorío para castigar las rebeldías de Juan Núñez, apropiándose del título de Señor de Vizcaya con el beneplácito de los hidalgos vizcaínos.

La anterior intervención militar real pudo contribuir a fortalecer en Vizcaya el sentimiento de que la autoridad del Señor de Vizcaya (auténtico Virrey hasta que, algo más adelante, Juan I reasume en su persona toda la autoridad ) se basaría en adelante en el pacto de vasallaje de los hidalgos vizcaínos respecto a él, idea que por otra parte reflejaba las corrientes de teoría política imperantes en Europa durante este período.

Restablecido el principo de autoridad real, el título de Señor retornó de nuevo a María Díaz II y a su marido en 1338 y hasta su muerte.

Tras algunas otras vicisitudes dinásticas y matrimoniales que implicaron, de modo sucesivo, al hijo bastardo de Alfonso XI y a la mujer de Enrique II de Trastámara, el cual entregó el Señorío de Vizcaya a su hijo el infante don Juan, heredero del reino: cuando en 1379 éste se convirtió en el monarca Juan I de Castilla, el título de Señor de Vizcaya quedó definitivamente vinculado a los otros que ostentaban los reyes castellanos.

Fueron los Señores de Vizcaya quienes llevaron a cabo la organización social “de arriba abajo” del espacio vizcaíno durante los siglos XII y XIV.

En 1199 Valmaseda recibió el fuero de Logroño, iniciándose la larga de serie de concesiones forales que finaliza en 1376, cuando el infante don Juan de Castilla, Señor de Vizcaya y futuro Juan I, fundaba las tres últimas villas del Señorío: Munguía, Larrabezúa y Rigoitia.
En el intervalo otras diecisiete localidades, incluyendo la propia Bilbao en 1300, obtuvieron carta-puebla con su correspondiente fuero.

Hasta mediados del siglo XIV el poblamiento se desarrolla en las villas costeras y en las situadas en los accesos de la meseta al mar, sin que en la fundación de ninguna de ellas mediara una petición expresa por parte de los habitantes del Señorío, frecuente en las fundaciones de villas posteriores a esa fecha.

Este poblamiento se lleva a cabo con los habitantes de la puebla, si ésta es previa a la condición de villa, o con los residentes dentro de los términos especificados en la carta de poblamiento; también con los labradores o cualesquier otras personas que, atraídas por unas condiciones favorables, acudieran a vivir a ella y quedarán por ello avecindadas.

Todos ellos son vasallos del Señor, término que aparece en 1304 con ocasión de la confirmación de los fueros a Ochandiano y reiterado a partir de la carta-puebla de Marquina de 1355.
Los vecinos obtienen unos estímulos legales para la colonización del término municipal, posibilidades de enriquecimiento a través del trabajo de roturación y explotación del mismo; quedan además sus personas y bienes bajo la expresa protección del fuero, frente a las fuerzas de cualquier autoridad o persona; asimismo, la vecindad viene a atenuar la dependencia personal de corte feudal, mediante la liberación de usos y cargas señoriales; por último, la ampliación del ejercicio de comprar o vender y el vigor con que se regula la actividad mercantil manifiesto en los ordenamientos locales vizcaínos, son indicios suficientes para comprender que se pretende un desarrollo comercial que será básico en la vida económica del Señorío.

De estos privilegios vecinales quedan excluidos los hidalgos, caballeros y escuderos que no estuvieran dispuestos a renunciar a los privilegios propios de su condición si acudían a morar a la villa.
Existe, en conclusión, un claro deseo señorial de equiparación de los estatutos sociales.

Los habitantes de lugares no aforados, la Tierra Llana, aspirarán a mediados del siglo XIV, como aparece en el capitulado de las Juntas de Guernica de 1342, a no verse privados de determinadas actividades económicas industriales o comerciales crecientemente monopolizados por las villas, así como a beneficiarse de la protección que éstas podían brindar en un período de fuertes conflictos sociales.

En la segunda mitad del siglo XIV resulta habitual que en la concesión de una carta foral exista petición previa por parte de los habitantes del Señorío, pero no es ésta la única novedad.
Los núcleos previos a las nuevas villas son prácticamente inexistentes; sus beneficiarios son mayormente hidalgos y labradores, cuyo objetivo fundamental es el de agruparse y defenderse de las violencias desatadas en estos tiempos de crisis y el de participar en el disfrute de los beneficios mercantiles. Ello, sin duda, redunda a su vez en una mayor defensa de los propios intereses del Señor.

Es también elemento de primera importancia para nuestro propósito comprender la relación existente entre el Señor y el Señorío, basada desde el siglo XIV en el pactismo.

Este vínculo contractual, que como se ha afirmado bien pudo surgir con la intervención militar de Alfonso XI, alcanzó su máxima expresión durante el gobierno de don Tello, entre 1352 y 1370, período en el que son más frecuentes los signos de carácter vasallático.
La crónica de Enrique III ilustra esta realidad al contar la visita realizada por el monarca en 1393, poniendo de manifiesto los intentos de las villas e hidalgos por subrayar los aspectos contractuales de la relación.

Todo lo anterior se traduce en la mutua jura de homenaje y guarda de fueros: los vizcaínos “toman señor”, entendiendo como tal la prestación del juramento de vasallaje a aquél que por línea sucesoria le corresponde, gesto al que los Señores otorgan un carácter simbólico consiguiente a la sucesión automática al frente del Señorío.

La fiscalidad, es decir, el derecho señorial a percibir ciertas rentas, la dispensación de la justicia mediante sus oficiales designados y la confirmación de todos los privilegios de las villas existentes, constituyen los derechos y obligaciones más importantes contraídos y están en la base de una vinculación recíprocamente aceptada.

Resta afirmar que el pactismo no fue exclusivo del Señorío de Vizcaya; por ejemplo, cuando en enero de 1475 las Juntas de Guipúzcoa juraron fidelidad a los nuevos reyes, Isabel y Fernando, lo hicieron a cambio de la confirmación de todos los privilegios del territorio. En otros lugares del Reino aconteció lo mismo.